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吉隆坡：在农历新年期间的第一个周末，槟城各地的房地产交易会上到处都有折扣，抽奖和免费赠品。
高达11％的折扣，免费家具以及可立即入住单位的停车场，以及高达95％的融资，以“ang pow package”提供，以满足节日气氛。
然而，亚洲新闻台采访的房地产经纪人表示销售缓慢。
这与几年前的繁荣时期相去甚远。
槟城提供的物业与人们想要购买的物业之间的不匹配，再加上全国不利的经济条件，正在锁定曾经蓬勃发展的市场进入放缓状态，业内人士称这已经持续了大约五年。
为了应对这种不适，银行和开发商正在提出创新的解决方案，以使买家更容易获得贷款。
希望可能即将到来，外国投资者和海外马来西亚人有望进入软市场。
根据国家房地产信息中心（NAPIC）的数据，槟城是马来西亚房产过剩人数最多的国家之一。
在去年第三季度，完成后约有3,216个单位未售出。
这些物业占推出物业的24％，其中大部分物业包括价值RM500,000（122,963美元）或以上的单位。
早在2013年第三季度，完成后仅有342个单位未售出。
'开发商有自己的想法'
州政府表示，私人房地产市场的高库存是由于开发商没有做功课，建造人们负担不起的房屋。
“为什么建造一个价值300万令吉的单位，当你可以建造10个价值30万令吉的单位时，会被抢购一空？”负责住房的国务委员Jagdeep Singh Deo先生对亚洲新闻频道表示。
根据Jagdeep先生的说法，大约有40,000名槟城人排队购买经济适用房 – 包括由州政府建造的房屋。
国家数据显示，截至1月份，只有约10％的私人建造的经济适用房已完工或即将完工。
他说，这表明开发商已经弄错了，认为可负担的细分市场需求疲软。
肯定有经济适用房的市场 #Penang 住房问题的州议员Jagdeep Singh Deo说，开发商应该考虑建造更多这样的单位。
（视频：Aidila Razak） pic.twitter.com/3neJAWCC3T
– 亚洲新闻频道（@ChannelNewsAsia） 2019年2月19日
引人注目的是，槟城发展公司（PDC）的展位是本月早些时候马来西亚房地产博览会槟城期间最繁忙的展位。
PDC是一家拥有住房开发项目的国有企业，也负责监管和推广由私人开发商建造的经济适用房。
开发商建造的住宅单元总数的30％必须在低于30万令吉的可承受范围内。
这就是经济适用房的兴趣水平，PDC用完了包含世博会中途可用单位清单的传单。
但是，开发人员不同意Jagdeep先生的评估。
房地产住宅开发协会槟城分会主席Toh Chin Leong先生表示，房地产公司已经完成了他们的功课。
“开发商是商人。我们看看市场，看看人们能买得起……我们不想进入市场并为自己定价，“他说。
Toh先生还表示，关于经济适用房的实际需求的数据很少。
事实上，槟城最近放宽了负担得起的购房标准意味着这一细分市场的销售增长缓慢。
州政府提高了那些有资格购买价值30万令吉的房屋的人的收入上限，以及刺激市场的其他措施。
难以获得的贷款
虽然州政府和开发商对市场不匹配持不同观点，但他们同意存在融资瓶颈。
从表面上看，这个问题令人困惑。
每月收入高达RM1,000的家庭应该可以轻松支付每月RM3,000的费用，为一个价值30万令吉的经济适用房提供90％的房屋贷款。
然而，估计有十分之七的贷款申请人被拒绝。
由于全国家庭债务占国内生产总值的84％，马来西亚是亚洲最高水平的国家之一。工资停滞不前迫使家庭更多地依赖信贷。
Jagdeep先生指出，这些额外的财务承诺使得习惯性的90％住房贷款成为银行“冒险”的努力。
他说，这就是为什么州政府将购买价值20万令吉的房屋的收入上限提高到每月30万令吉至12万令吉。
开发商已经提供高达11％的回扣以吸引买家。
那些拥有更多财务实力的人也提供不同的贷款。例如，SP Setia没有为那些做空的人提供30％购买价格的利息贷款。
双威地产还保证其位于乔治市居民区Batu Maung的Cassia开发项目融资高达95％。
创新融资机制
通过与开发商合作营销过剩库存，银行已经开始采取行动。
此类计划通常由开发商承担的低息贷款提供资金。这些贷款由银行承保，旨在支持日益严重的资金紧张的房地产公司。
其他形式的支持包括银行从开发商处购买房屋以及将这些单元出租给未来的购房者。
例如，马来亚银行为槟城的Eco Meadows和Eco Terraces开发项目提供了Houzekey计划。
这些创新融资计划旨在推动开发商受损最大的细分市场 – 中档市场，房产价格在40万至100万令吉之间。
根据NAPIC的数据，槟城这一部门的交易在上一季度缩减了约20％。
一些开发项目，如位于Batu Maung的PLB Homes的Prestige V，尽管提供了9％的回扣，但已经完成了几年后未售出的单位。
“许多买家都有其他承诺的问题，所以他们只能从银行获得高达70％的贷款。这意味着他们必须提前支付RM20,000，而大多数人不能这样做，“PLB代表说。
买方市场
受访者表示，目前这是一个买方市场。
33岁的软件工程师希望被称为Siew Kin，她说她一直在寻求升级到拥有更好设施的中档公寓。
她正在利用时间，倾向于在马来西亚定义的分销售市场，作为私人业主出售的已完工单位。
她说，这使她能够在达成交易之前更好地评估构建质量和维护标准。
最重要的是，价格正在下降。 “一家酒店的上市价格为RM750,000，但现在已降至50万令吉，”她说。
New Bob Realty营销经理Lee Chee Heng先生表示，价格正在低价销售市场中徘徊，因为在大约五年前的繁荣时期买入的投资者现在正在寻求兑现，并在价格依旧的越南等地进行再投资往上走。
“我经常与我的新加坡客户打电话，他们正在检查市场是怎样的，因为他们想卖（他们在槟城的房产），”他说。
李先生表示，这些投资者几年前已经将新推出的房产扫地出门，希望五年内价值翻倍。
“之前，我们说一个客户将带来五次重复业务。他们表示，他们将在短短六个月内以150万令吉购买的房产获得RM250,000，并将其再投资于另一次购买，“他说。
由于不利的租金收益率，这些投资者不愿意持有槟城物业。
槟城的工资仍低于吉隆坡。加上中等人口170万，槟城的租赁市场并不是特别强劲。
李先生表示，即使是超过150万令吉的豪宅，租金也可能低至每月2500令吉，导致收益率下降。
外国买家，海外马来西亚救援人员？
那些海外人士可以为槟城的私人房地产市场提供支持吗？
由于采取了减少投机的措施，外国所有者占市场的5％左右，但持有高价值单位。
从2015年开始，在岛上，外国人只能购买价值100万令吉的高层物业和价值至少300万令吉的地产。他们还必须向州政府支付3％的审批费。
从那时起，李先生估计外国买家数量减少了一半。
本月，州政府正在放弃批准费 – 对价值300万令吉的房产折扣90,000令吉。
李先生表示，对于海外马来西亚人来说，林吉特贬值使中档房产（外国人不允许购买）成为长期投资的便宜货。
“翻转时代已经结束，但多年来肯定会有升值。
“对于新加坡的组屋单位价格或更低，您可以在槟城购买海滨公寓。
他说：“如果你有现金，那么在槟城购买房产比将房产保留在银行中的情况要好得多，因为随着时间的推移，你只能获得不到1％的利息。”
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