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2020 年将继续留在人们的记忆中，并成为未来许多年关于 Covid-19 大流行如何永远改变世界的话题。
与许多其他行业一样，马来西亚房地产投资信托基金（M-REITs）在行动管制令的各个阶段不可避免地受到大流行的不利影响，从而导致业务中断。
也就是说，对 M-REIT 的仔细研究揭示了从当前深度反弹并在 Covid-19 之后达到更高高度的潜力。
尽管大流行对 M-REIT 的影响最大（如果不是全部的话），但其影响因投资组合资产的集中度和重点而异。
考虑到商场的严格封锁和对旅游相关活动的严格限制，资产组合专注于零售和酒店等周期性行业的 M-REIT 受到消费者情绪和行动限制的严重影响。
在仍在与大流行作斗争的同时，包括医疗保健和教育部门在内的工业和服务业在租赁结构的支持下表现出相对的弹性，这种租赁结构通常是长期主租赁，租金固定上涨。
看表显示，由于疫情期间经营业绩普遍下滑、入住率下降和租金收入下降，M-REITs的单价平均下降了14%。
此外，17 只 M-REIT 中有 14 只的价格对资产净值 (NAV) 下降，17 只 M-REIT 中有 12 只的定价低于其资产净值，这为希望乘势而上的潜在投资者提供了一个有吸引力的切入点通过长期投资和定期股息收入分配实现大流行后经济复苏。
M-REIT 共同拥有广泛的房地产资产，包括许多标志性的商场、酒店、办公室、医疗中心、教育大楼和工业/仓储物业——支持数以万计的企业，并为数百万来自各行各业的马来西亚人提供服务。
M-REITs 认识到在这个前所未有的时期为社会、经济和国家带来急需的积极影响的公共责任，已迎接挑战，为各种利益相关者提供支持，包括租金减免和为租户提供促销援助以确保业务连续性和长期可持续性。
M-REITs 还承担了企业社会责任 (CSR)，通过遵守严格的标准操作程序 (SOP) 和投资于健康、安全、安保和环境 (HSSE) 来确保场所内的购物者、租户、客人和员工的安全。 ) 加强筛查、清洁和消毒程序的技术。
这一点尤其重要，因为许多 M-REIT 资产承载着关键和基本服务，从大卖场和医院到工厂和物流设施，这些服务对于供应链的连续性和经济的可持续性至关重要。
保持精益，为 Covid-19 后的趋势和机遇做好准备。 Covid-19 强调的一件事是企业需要动态和敏捷以适应变化。
M-REITs 对投资者负责，在大流行期间积极果断地实施困难但必要的业务决策，包括减少、取消和推迟非必要支出以控制成本、收入分配频率的变化和收入分配支出以及引入分配再投资计划以节省现金。
鉴于大流行之前严格的法定借款限额为总资产价值 (TAV) 的 50%，许多 M-REIT 本身就拥有强劲的资产负债表——在当前充满挑战的业务运营条件下，这是一种节省。
根据证券委员会 (SC) 批准的将负债限额暂时提高至 TAV 的 60%，有效期至 2022 年 12 月，如果需要，M-REITs 有额外的债务余量来应对其财务义务和营运资金需求如果情况进一步恶化。
大流行导致消费者行为发生变化，加速了电子商务和在家工作（WFH）安排的采用。 这为专注于零售的 M-REITs 提供了通过电子商城平台转向全渠道营销的机会，以补充其现有的实体零售商场。
与此同时，以办公室为重点的 M-REIT 正在探索策略，例如将未充分利用的办公空间重新用于智能商业中心和联合办公空间等替代用途，以适应混合工作或轮换安排的未来趋势，需要在工作之间轮换在家中和办公室，这在大流行之后可能很常见。
此外，由于在当前的大流行之后，随处工作（WFA）预计将在全球范围内持续存在，马来西亚的办公部门可能会受益于跨国公司（MNC）从发达国家转移到新兴国家或将服务外包给马来西亚专业人士他们能够从马来西亚相对实惠的联合办公桌、办公空间和会议室为世界服务。 从长远来看，这些因素相结合将继续支持对办公空间的需求。
政府在加快国家疫苗接种计划步伐方面的努力和进展令人鼓舞，使马来西亚更接近 Covid-19 后的世界，并为放松行动控制令和商业活动在新常态下恢复奠定了基础。
再加上跨地区和跨州旅行的预期放宽，消费者支出增加、商业信心改善、市场信心增强和失业率下降的自我强化循环将导致马来西亚走上经济复苏之路——尽管最终提振国际边界的重新开放在很大程度上取决于世界各国在遏制大流行方面的成功。
通胀是经济增长的标志，通胀或通货紧缩的回归很可能伴随着经济复苏。 房地产资产一直被视为对抗通胀的传统对冲工具，而 M-REIT 可能在通货紧缩的 Covid-19 后世界中对投资者具有吸引力。
随着经济的复苏、业务运营、租金率以及商品和服务价格的上涨，高质量和管理良好的 M-REITs 的表现有望改善，但复苏速度可能因人而异每个 M-REIT 的基本面。
同时，随着持续的数字化转型和不断变化的消费者偏好，对电子商务、医疗保健、教育、数据基础设施、物流资产和具有自动化存储和检索系统或 ASRS 等设施的高科技仓储的需求预计将增长并更加关注优质教育和医疗保健。
俗话说：“弹性是一根弹簧，压缩后会弹回来”。
尽管逆风持续存在，但在低谷之后复苏和扩张——M-REITs 有一线希望，更晴朗的天空即将到来。
Datuk Jeffrey Ng 是马来西亚房地产投资信托基金经理协会的前任主席兼双威房地产投资信托管理私人有限公司的首席执行官。这里表达的观点是他自己的。
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