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如何避免被遗弃项目的风险 – 对买方进行尽职调查？
对于很多购买者来说，对房产的投资是一生只有一次的事件。首先，它涉及巨额资金。
很容易想到的一个问题就是项目可能被放弃
听到有关被遗弃项目的真实故事和一些人陷入这种不幸的情况并不罕见
为什么项目被放弃？
为什么一个项目被抛弃有很多理由，比如：
•没有经验的开发人员;
•糟糕的营销和销售策略;
•财务问题;
•具有挑战性的经济状况;
•股东之间的纠纷;
•公司和商业事务管理不善;和
•当局缺乏执法和监督
据报道，不久之前，政府在2009年以来在马来西亚半岛注册了253个废弃的私人住宅项目，涉及64,290个住宅单元
在未完工房屋总数中，售出43,537套
值得注意的是，雪兰莪州的废弃项目数量最多
现行法律
对于受到1966年住房开发（控制和许可）法（HDA）（第118号法）管辖的开发项目，进行了大量修改，于2015年6月1日生效。第118号法管理住房的许可和控制开发商在马来西亚半岛和保护买家。重要的是要注意，该法的修正案不是回顾性的。其中一些修正案; 1）对“授予许可证的条件或限制”第6条的修改。现在，开发商的存款已增加到建筑预计费用的3％，由建筑师负责房屋开发的现金或部长决定的其他形式，如果申请是由公司/一个人/一群人'。
这意味着只有拥有强大财力支持的开发者才能获得开发许可。
根据“1991年房屋开发（住房发展帐户）条例”关于'房管会可使用房屋发展帐户中的资金'的条例11A，†房屋（根据该法第4条任命）的管理员可以使用在房屋开发账户的发展中确保完成开发。管理人也可以使用房屋发展账户中的款项来遵守法庭为购房者索赔所作的裁决。
2）根据上述法令第8A条关于“法定终止买卖协议（SPA）”的修订，买方现在有权终止SPA。
购买者可以在以下情况下终止SPA：
a）持牌房屋开发商在执行买卖协议后拒绝执行或延迟或暂停或停止连续六个月或更长时间的工作;
b）买方已取得最终融资人的书面同意;和
c）房屋管理人已核证持牌房屋发展商在执行买卖协议后拒绝执行或推迟或中止或停止连续六个月或以上的工作。
根据第8A（3）条，如发生终止，发展商须在该终止后的30天内退还或安排退还购买人所有由持牌发展商收取的免息购房人款项。
3）根据该法令第18A条关于“有执照的房屋开发商放弃房屋开发的罪行”，“放弃”一词被定义为“拒绝执行或延迟或暂停或停止工作为期六个月或以上或超出根据SPA约定的规定完成时间
对这项罪行的处罚是罚款不低于RM250,000但不超过RM500,000或监禁不超过三年或两年监禁
4）关于1989年修订的“住房发展（管制和许可）条例”（于2015年7月1日生效），其中一项重要修订是关于空置物业的交付。开发商应向买方提供完工和合规证书（CCC）以及与该包裹有关的单独地层标题。
非HDA发展
对于不属于HDA的开发项目，例如商业和工业物业，不幸的是，购买者不受法律保护
像HDA。因此建议买方进行尽职调查如下：
1）检查城市居民，住房和地方政府部门等有关部门是否有任何投诉;
2）开发人员是否经历过这种类型的开发，或者他们是新手冒险从事其他业务？开发者是否熟悉当地的环境？ “地点，地点，地点”的格言可能并不一定如此，因为我经历了多年来失败或被遗弃的很多项目，尽管它们位于非常具有战略意义的地区。
3）检查开发人员过去的发展情况。最好自己去看看这些。检查工艺质量并与过去的购买者交谈。过去的购买者是否对开发者感到满意？过去的项目是否成功？从那以后，房产的价值有没有升值？
4）与马来西亚公司委员会和马来西亚交易所联系，查询公开上市公司的财务状况。您显然希望拥有强大财务背景的开发人员了解项目的完成情况。
5）仔细阅读买卖协议的条款和条件，看看它们对你来说是否公平合理。如有疑问，请咨询您的律师。
6）重要的事情之一，如果不是最重要的，就是检查开发者的角色。开发者是否关注他们的品牌？他们在缺陷责任期内是如何进行维修工作的？他们是否遵守当局施加的法律和法规？他们是否说过他们承诺要做的事情，比如，他们是否在约定的时间内完成了过去的项目？
Christopher Chan 是Hartamas房地产集团的注册地产代理和副董事。他被选为马来西亚房地产经纪人协会（MIEA）的董事，任期为2017年至2019年。他是MIEA的会员权益主席。他在媒体上撰写并定期发表房地产报告。他可以联系 christopherchan@hartamas.com 或致电+6012 2323837.
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