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亿美元的政府土地招标，越来越大的私人项目支付重建和新的公寓发售一天售罄！这些一直是新加坡私人住宅物业市场的引人注目的头条新闻。
自去年六月以来，我们注意到开发商和消费者对私人物业的需求有所改变。转折点是在新加坡最古老的公共屋苑之一的大巴窑郊区的578个单位的私人公寓GEMS住宅成功推出。开发商做了一个很棒的工作，用汽车租赁，24小时礼宾服务和私人厨师服务等一些聪明的噱头来营销这个项目。从此，市场不断壮大。
虽然新加坡有很多有利的因素，但投资者需要从各个角度来看待事物，以避免为地盘或住宅付费。这里是我们在新加坡私人住宅市场的观察。
十亿美元的土地招标
我们认为，数十亿美元的土地出让数量激增的原因之一是政府出售的地块位于相对较好的地点。更重要的是，政府有意推出更大的场地出售。如图1所示，今年出售的场地的平均建筑面积比去年出售的场地高出29％
图1.
图1：2017年场地平均建筑面积比2016年高。
（资料来源：市建局，建屋局，基金地产研究;注：数据于2017年8月14日获得）
外国开发商更积极
另一个原因是导致开发商大举投标的土地储备枯竭，特别是外国开发商。值得注意的是，今年外国开发商在八个政府土地中有三个在本地出现了传统的大男孩。这是因为他们有不同的成本结构，回报要求和战略目标。他们的积极参与，使新加坡的土地出价竞争非常激烈
小学住房销售反弹，但并没有达到高峰水平
这些积极的土地招标消息产生了积极的市场情绪。加上开发商推出的各种推广活动，主要的房屋销售市场反弹。尽管月环比回升，但我们发现2013年的销量已经远远低于2013年的销量，月销量超过2500台。平均售价仍低于2014年的高点。
图2.
图2：月度新增销售数量正在增加，但仍低于2013年的高峰。
（资料来源：市建局，FundPlaces Research。注：数据于二零一七年八月十四日获得）
空置率保持高位
一手房销售增加，导致空置率连续四个季度下滑。二零一七年第二季的整体空置率为百分之九点一，低于二零一六年二季度的百分之十点四。尽管有所下降，但空置率仍然高于二零一零年的历史水平，而二零一零年的空置率低至百分之五。这是市场开始清仓的证据
图3.
图3：非地产住宅物业空置率连续四个季度录得跌幅
（资料来源：市建局，FundPlaces Research。注：数据于二零一七年八月十四日获得）
未售出库存总量同历史水平相比下降但仍然较高
纵观未售出库存总量，我们注意到连续第四个月出现下滑。包括尚未开发的单位，开发商持有的未售出单位总数环比下降1％，同比下降31％至10,303单位。这占开发商取得许可证出售单位总数的24.9％，但尚未收到法定完成证书（CSC）。尽管这一比例从37.6％的高峰下降了12.7个百分点，但未售出的库存水平仍然高于2013年5月的19.3％，如图6所示。市场仍需要一段时间才能清除库存。
图4.
图4：总数的百分比的单位未售出下跌（除ECs）
（资料来源：市建局，FundPlaces Research。注：数据于2017年7月17日获得）
私人住宅物业指数继续下滑
虽然市场持续清仓，但官方非登陆私人住宅物业价格指数今年第二季录得连续15个季度的下滑。这是自2004年以来价格下跌的最长时期。与亚洲金融危机期间该指数下降41.7％的上一个下降周期相比，在SARS（严重急性呼吸系统综合症）期间为20.7％，在全球期间为26.1％金融危机，目前的下跌周期中，指数仅下跌了10％。该指数很有可能会持续下降一两个季度
图5：2017年第2季非地产私人住宅物业价格指数下跌15。
（资料来源：市建局，FundPlaces Research。注：数据于二零一七年八月十四日获得）
那么市场的前景呢？
我们认为，消费者情绪高涨是消费者投资期权枯竭的结果，而新加坡经济增长放缓带来的经济痛苦仍然有限。另外，新加坡政府宣布不可能减轻任何税收，引发了一直等待观望的投资者硬着头皮跳上了潮流。
更广泛地说，新加坡有许多积极的特征。它仍然是最重要的金融中心之一，并且有一个政府是少数统一促进创新和新技术的政府。虽然其经济可能放缓，但作为开展业务的好地方和有利的生活环境的一般属性仍然吸引富有的亚洲人把部分资金分配给新加坡的房地产。
对于房地产业来说，新加坡仍然是全球投资者最透明的市场之一。现在新加坡的主要因素是私人公寓的重新发展飙升将为业主带来意外收益，这将支持住房需求的再次激增
我们最近对多个住宅项目进行的实地考察发现，新加坡对豪宅的兴趣日益浓厚。我们早上参观的乌节路附近豪华公寓OUE Twin Peak的三房单位于下午售出。
对于投资者来说，现在值得看看新加坡的豪宅。我们认为豪宅市场的下行空间有限。我们预计新加坡整体楼价在未来一到两个季度将继续下滑，此后经济复苏缓慢。
故事由Henry Butcher Malaysia提供 Tan Kok Keong 是REMS顾问公司的首席执行官和FundPlaces联合创始人，这是另一种房地产投资平台。他在房地产，股票，基金和公务员方面拥有20多年的经验。
免责声明：此处表达的观点仅代表作者个人观点，不代表马来西亚亨利·布彻的观点
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