住房困难的整体解决方案

问题:该国的情况是,即使政府有许多计划,经济适用房也很少。住房部门的前景如何,经济适用房问题如何得到管理?

答复/ Datuk Seri FD Iskandar:必须承认,房地产/建筑业是GDP(国内生产总值)的主要贡献者之一。经过服务和制造,我们有财产和建设。

这是在我们的DNA或亚洲DNA,马来西亚也不例外,我们从年轻人所拥有的财产。在大多数亚洲国家,我们想成为业主。这是我们祖先提醒我们的事情。当您考虑购买物业(无论是住宅,商业还是工业)时,都是您将要投资的最大投资之一,也是您一生中最有价值的产品。

在99.99%的时间内,当您购买物业时,价值将会增加。如果我们今天花费20万令吉买房子,五年后
的价格将会上涨到25万令吉,而购买汽车时,其价值将下降20%。物业是一种欣赏资产。所以,政府正在鼓励自置居所,集中在经济适用房上。

但我们也承认,买不起房子,特别是年轻一代的人不多。对于刚刚开始工作的人来说,他们几乎不可能拿出10%的预付款。即使采取冷静措施,银行也将融资余额降至80%和75%。一些银行仍然占90%。

这就是为什么我们承认应该有可租赁的物业。我必须赞扬联邦政府,因为它有像PPR(人民住房计划)这样的计划,如果你买不起,你可以租房。这个计划是每月RM124。还有过境之家,首先居住在家中,经过财务状况改善后,他们可以买房。还有租赁自有(RTO)方案,那些没有财务状况的潜在买家可以先租一次,当他们的财务状况改善时,部分租金可以用作存款。这些计划在那里。我知道联邦政府正在带头,但我认为私人发展商也在研究RTO计划。

问:你对房地产行业有什么预测?供应是否满足人口不断增长的需求?

A:拥有一个家是每个人的梦想。假设你刚刚毕业,几年后你就结婚了。然后你们搬出父母的家,决定出租或者买房(物业)。购买房产的这种演变是在您开始工作和家庭后几年开始的。你可能会先留在一个较小的房子里。然后,当你有孩子时,你想移动到一个更大的房子,因为你的财务状况继续改善。如果你在23岁开始工作,60岁就停止工作,37年来从一个较小的房子升级到一个更大的房子。总是需要财产

另一个重要因素是人口增长。去年的增幅超过了1.4%。在更大的城市地点,如大吉隆坡,人口约七百万。大吉隆坡包括八打灵再也,雪兰莪的一部分和内布里南部的一部分,如尼莱。大约五六年前,我们和Pemandu以及私营部门一起参加了一个实验室。我们考察了移民前,吉隆坡以外的人士来到大吉隆坡去寻求就业和教育等等。到2020年,大吉隆坡的人口预测数字约为1000万。三年来,我们在大吉隆坡有三百万人。平均来说,如果你有一个家庭,我们有四个人住在家里。三年内有三百万人在二千年中进入大吉隆坡,要求我们为大吉隆坡提供75万个新屋。大多数家庭将处于负担得起的类别。

这些都是对公共和私营部门都很好的事情。从联邦方面可以看到,除了SPNB(Syarikat Perumahan Negara Bhd),PPR房屋(和)过境房屋,还有PPA1M(1Malaysia公务员住房计划)和PR1MA(1马来西亚人民住房计划)。私营部门在过去40多年间为马来西亚人提供了四百万套房屋。马来西亚人共同努力

问:今天购买房产的挑战是以前几年没有出现的问题?

A:我们今天面临的主要挑战之一是马来西亚国家银行在2013年至2014年期间采取的冷静措施。因此,当人们今天想买房子时,他们会看以申请人的净收入而不是总收入

经营成本上升也面临挑战。这是由于几个因素。其中一个是大城市的地价。建筑材料的成本也增加,如钢筋。二月份,政府对某些类型的钢筋征收了征税。在此之前,我们为一个小型钢筋–Y9和Y11支付了约1,700令吉。但在征收税款后,我们每吨支付约2700令吉。所以增加了30%以上。 (成本)建筑材料有所增加,劳动力成本多少?随着土地变得越来越稀缺,土地价格也明显上涨

我们也有合规成本,就像转换保费。当你买一块土地时,通常是用于农业。如果您想将其转换为住宅,商业或工业用地,您必须支付转换费。

以雪兰莪为例。大约在2008年左右,我们以未来市场价值的约百分之五或六的百分比作为转换溢价。但是今天我们大约占了24%。所以这增加了四到五倍。当你买了一块土地,说一个中等规模的乡镇是100英亩(40ha),你不能使用整个100英亩的土地,因为你必须交出道路,下水道,学校和其他公共设施的土地。净可用面积,减去这些设施,可能只有50英亩(20ha)。

所有这些事情,房地产价格下跌是非常困难或极不可能的

对于已经拥有房屋的人,他们希望价格上涨,因为这是他们的价值。我记得五年前购买房屋的人数达350万令吉。今天,他们自豪地告诉人们,“我的房子价值60万令吉”。那就是已经拥有家园的人
对于那些不拥有房屋的人,五年前的价格是40万令吉,但今天是50万令吉。所以我们被抓到了这个Catch-22的情况。

问:房价有可能下降吗?如果不是,有关方面应该如何在满足经济适用住房的需求方面发挥作用?

A:楼价下跌是不好的,因为它会指向结构性经济问题。在我们这个例子中,联邦政府通过城市福利,住房和地方政府部门,财政部以及私人开发商,都需要寻求一个友好的解决方案来解决楼价如何仍然可以负担得起。它必须通过一种整体的方法,每个人都在这个方面。国家和地方政府也需要发挥作用

对于开发人员,您必须明白我们是一个商业实体。像任何其他业务实体一样,我们必须赚钱。你必须是公平的,因为最后我们有股东。我们必须对我们的工作人员公平。但是,如果一切都在上升,那么如何降低成本呢?这是不可能的

如果每次州政府要私有化土地时,都会完全货币化。他们想要最好的交易。例如,在这片土地之外,他们使用40%来建造廉价住房。为此,我们给你较少的保费,没有开发费。有这样的事情,我认为楼价可以稳定下来,不会快速上涨。

我们正在与城市福利,住房和地方政府部,财政部以及州政府进行讨论。但到目前为止,还没有实现。土地是国家事务。联邦政府想要建造廉价的房屋,但是国家政府收取较高的费用,所以经过计算,我们发现我们无法做到这一点。我们承认需求与供应不匹配

问:你能详细说明供需系统吗?

A:必须强调的是,当开发商进入项目时,我们被告知要提供30%到40%的中低档住房。但有时候,某些地方对这类房屋的需求并不存在。有些地方有需求,但在其他地方,没有。供应充足,人们可以选择。例如,在武吉奔通,他们推动我们建立30%的低成本住房,但需求并不存在。但是在八打灵再也,需求总是在那里,为什么要在武吉奔蓬而不是八打灵再也建廉价的房子? Bukit Beruntung有没有出售房屋,即使是42,000令吉,因为没有需求。

我承认,(部分)地区的供求不匹配。我们有这种心态,你必须建立在哪里有土地,这是不正确的。政府不一定要把每一块土地都完全货币化。但是,在靠近捷运(大众快速公交)和轻铁(轻铁)的主要地区,他们应该建造40到50%的经济适用房,因为使用公共设施的人们需要附近的家庭

如果由于供需不匹配而没有出售单位,将会有经济问题。开发商必须从银行借款,造成许多方面的问题。正确的研究是开展项目之前的关键。

问:马来西亚人无法在城市买房的问题有哪些整体而现实的解决办法?

A:正如我所说,必须有一个整体的做法。开发商应该向买家提供退税等激励措施。他们不应该收取保费,应该进一步减少发展和基础设施费用。银行应该向初次买家提供较低的利率。雷哈达向政府提出这一点。除了较低的利率,一些买家年轻的时候,给予更长的期限,在25到30之间。

另一个解决方案是两代贷款。例如,买方的父亲或母亲可以支付30%的贷款,其余的则由买家支付。这在其他国家已经完成。澳大利亚多年来一直在执业

我们与银行的会谈正在进行,但最后,我认为国家银行希望对首次置业者更加灵活。他们一直在跟我们谈论两件事情。首先是家庭债务,即使是减少,仍然很高。从87.9%降至86.3%。我觉得应该更加强调财产。房地产债务被视为“良好债务”,因为其商品价格时间上涨,不像“坏账”,如汽车或个人贷款和信用卡。除此之外,我们必须教育公众不要超出自己的借口。

Rehda希望在2018年的财政预算案中,MyHome的拨款将会增加。最后一笔预算为3亿令吉,翻译为10,000人获得3万令吉赠款。如果拨款增加,更多的人有信心买房子。如果他们买了一个RM300,000的房子,他们已经有10%的存款。

(MyHome是一个政府计划,鼓励私营部门建立更经济实惠的住房。)

问:国家银行的数据显示,今年第一季度贷款审批率居高不下。初次购房者也是如此,批准率很高。你对这里的解释有什么看法?

A:是的,率很高。 2016年,批准率为25%,高于2015年的20%。但是,必须知道的是,2015年申请人数为206,000人,但批准人数为10.3万人。 2016年,只有168,000人,其中87,000人获得批准。即使这个比例有所增加,总数也有所下降。

另一件事是对拒绝贷款的解释有所不同。对于房地产开发商来说,如果您获得批准,只有75%表示90%的贷款,我们认为这是银行拒绝。但银行认为这是批准。

我还没有和国家银行行长讲这个。我们将要求与他进行会议解决,因为这个问题已经持续了三年。而在这三年间,通货膨胀上升,房价也有所上涨

问:私人发展商的施工方法自20世纪60年代以来没有多大改变。工业化建筑系统(IBS)和数字化将如何降低成本?

A:而不是建立一个演出单位,可以选择经历虚拟现实的经验。但这只是一个展示单位。当你建立一个项目,你建立数百个单位。

今天,很多开发商,即使是政府的开发人员,都使用IBS。所以我们要研究一下。

首先,IBS是市场的新鲜事物。当它是新的,你没有足够的系统供应。大多数系统是从国外进口的。我们的施工人员不熟练使用IBS。你必须有一些教育去跟随它。还有关于感知,关于使用IBS的家庭是否具有一定的质量。这来自于IBS用于低成本项目的事实

Rehda支持IBS,政府表示希望IBS得到充分实施。我想我们必须更加现实。我们应该有一个目标,也许是五年左右,在这五年里,政府应该采取措施来全面利用行业内的IBS。

首先,对于使用IBS的开发人员,给予税收减免。更多的将开始使用IBS。其次,给予一些形式的回扣,这也将推动人们的进入。当更多的人支持IBS时,会有规模经济。然后导入的东西可以在本地完成。第三,我们必须教育建设者和正确的观念

首先,政府应该推动使用IBS,比如70%的政府项目。五年后,即使没有更多的税收优惠或回扣,我们也准备好了。我知道使用IBS会减少对外劳的依赖。


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